Am 05.06.2020 hat der Bundesrat dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ zugestimmt. Ab 23.12.2020 gilt das neue Gesetz. Damit werden in das BGB neue zusätzliche Regelungen über die Maklerprovision eingefügt.
Die Neuerungen im Überblick:
§ 656a BGB – Textform
Künftig wird es erforderlich werden, dass der Maklervertrag in Textform geschlossen wird. Er kann damit auch zum Beispiel per E-Mail zustande kommen. Mündliche Maklerverträge oder Verträge durch schlüssiges Verhalten, die heute noch an der Tagesordnung sind, gehören damit der Vergangenheit an.
§ 656b BGB – Anwendungsbereich der neuen Regelungen
Die folgenden Regelungen über die Maklercourtage (§ 656c und § 656d BGB) gelten nur dann, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Er muss also eine natürliche Person sein, die den Kaufvertrag zu privaten Zwecken abschließt. Wenn der Käufer eine juristische Person (GmbH, KG, AG o. ä.) ist oder wenn eine natürliche Person das Geschäft zu gewerblichen oder selbstständigen Zwecken abschließt, gelten weiterhin die alten Regelungen über die Maklerprovision.
§ 656c BGB – Provision von beiden Parteien
Wenn der Makler Provision von beiden Kaufvertragsparteien bekommen möchte, muss jede Partei die Hälfte bezahlen. Wenn er gegenüber einer Partei auf die Provision verzichtet, gilt dieser Verzicht auch gegenüber der anderen Partei. Der Makler bekommt dann von dieser Partei auch keine Provision.
Von dieser Bestimmung kann auch nicht durch anderweitige vertragliche Regelungen abgewichen werden.
Das Gesetz sieht ausdrücklich vor, dass ein Maklervertrag, der von diesen Regelungen abweicht, unwirksam ist.
§ 656d BGB – Vereinbarung über Provision
Wenn der Makler nur mit einer Kaufvertragspartei einen Maklervertrag abgeschlossen hat, kann die andere Partei nur zur Übernahme von maximal 50 % der Gesamtprovision verpflichtet werden. Den übernommenen Anteil der Provision muss die andere Partei erst bezahlen, wenn die Partei, die den Maklervertrag geschlossen hat, nachweist, dass sie ihren Anteil der Provision an den Makler gezahlt hat.
Übergangsregelung
Die neuen Regelungen gelten für alle Maklerverträge, die geschlossen werden, ab 23.12.2020. Bis dahin haben die Makler, Verkäufer und Käufer die Möglichkeit, sich mit der neuen Rechtslage vertraut zu machen und ihre Geschäftsabläufe gegebenenfalls darauf einzustellen.
Hinweis
Die Regelung über die Textform des Maklervertrags bei Kaufvertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus gilt auch dann, wenn der Maklerkunde kein Verbraucher ist.
Maklerverträge über andere Immobilien bedürfen auch nach den neuen Regelungen keiner besonderen Form, sie können also mündlich oder durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden. Bei ihnen kommt es also nicht darauf an, ob der Maklerkunde Verbraucher ist.
Wortlaut der neuen Regelungen
§ 656a BGB Textform
Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.
§ 656b BGB Persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d
Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.
§ 656c BGB Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien
(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.
(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.
§ 656d BGB Vereinbarungen über die Maklerkosten
(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.
(2) § 656c Absatz 1 Satz 3 und 4 gilt entsprechend. (A.N. Kolumnen)
